Những rủi ro khi đầu tư đất nông nghiệp vùng ven Sài Gòn

Trong những năm gần đây tại Tp.HCM, việc gom đất vườn, ruộng rồi bán lại đã giúp nhiều nhà đầu tư địa ốc thu bội tiền. Tuy nhiên trên thực tế có không ít nhà đầu tư rơi vào tình trạng “dở khóc dở cười” bởi lợi nhuận khủng luôn đi đôi với rủi ro lớn.

Đất nông nghiệp được chia thành bao nhiêu loại?

Theo Luật Đất đai, thì đất nông nghiệp được chia thành 5 loại đó là:

  • Đất sản xuất nông nghiệp: gồm đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm (đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác).
  • Đất lâm nghiệp: đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất rừng đặc dụng.
  • Đất nuôi trồng thủy sản.
  • Đất làm muối.
  • Đất nông nghiệp khác: đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép, xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp.

Khi mua đất nông nghiệp vùng ven Tp.HCM phải thăm dò đất có lên thổ cư được hay không?

Đất nông nghiệp chỉ được phép sử dụng để canh tác nông nghiệp trên đó không thể xây nhà hoặc công trình đó chính là hạn chế về mục đích sử dụng của nó. Còn đất thổ cư thì có thể xây nhà nên thường có giá cao hơn, dễ mua bán giao dịch hơn đất nông nghiệp.

3333333333333333333333333333333333
Đất nông nghiệp có thể chuyển đổi thành đất thổ cư kiếm bội tiền

Tại nhiều quận, huyện ở ngoại thành Tp.HCM có quỹ đất nông nghiệp không được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất thổ cư. Do đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ về mảnh đất mình muốn mua xem có thể chuyển đổi thành đất thổ cư được không? và diện tích chuyển đổi lên đất thổ cư là bao nhiêu?

Khi mua đất ruộng, đất vườn cần tính chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư để làm gì?

Khi mua những mảnh đất ruộng, đất vườn gần hết nhà đầu tư đều muốn chuyển thành đất thổ cư nên bạn cần quan tâm mức phí để chuyển đổi, cụ thể như sau:

Quy định về khoản tiền chuyển quyền sử dụng đất từ nông nghiệp lên thổ cư sẽ khác nhau theo từng địa phương quận, huyện, phường, xã trong cùng một tỉnh thành. Quy định này chủ yếu căn cứ theo khu vực hoặc các trục đường. Cách làm này giúp tìm ra tổng chi phí thật sự của suất đầu tư, giúp người mua cân đối khả năng tài chính, và có thể tính được giá trị tài sản, khả năng sinh lời sau này.

Việc rà soát quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò thế nào với người đầu tư đất nông nghiệp?

Luật Đất đai năm 2013 chỉ rõ, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực trong một khoảng thời gian xác định.

Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi bị thu hồi đất.

Khi nắm vững được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên miếng đất mình muốn đầu tư thì chủ đầu tư có thể tính được chi phí nên đầu tư cho mảnh đất đó cũng như cách sử dụng sao cho hợp lý tránh thiệt thòi trong dự án.

Có nên đầu tư đất nông nghiệp nằm trong khu quy hoạch đất dự trữ của địa phương không?

Theo các chuyên gia thì người đầu tư nên tránh những mảnh đất này vì khả năng thua lỗ rất cao, có thể trong tương lại mảnh đất sẽ bị thu hồi để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế của phường, xã, quận, huyện với khoản bồi thường không đáng kể.

Yếu tố nào tác động trực tiếp đến thành bại của suất đầu tư đất nông nghiệp ven Sài Gòn?

Chắc chắn nhà đầu tư sẽ gặp không ít trục trặc hoặc thua lỗ khi gặp các yếu tố sau:

  • Tài sản nằm trong quy hoạch đất dự trữ.
  • Tài sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Tài sản không được phép lên thổ cư hoặc chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng quá cao.
tu-van-phap-luat-dat-dai-225_300
Sổ đỏ đất

Vì sao nhiều người vẫn mua đất ruộng vùng ven Sài Gòn mà không mua đất thổ cư an toàn hơn?

Biết trước là có nhiều rủi ro nhưng không ít nhà đầu tư vẫn chọn con đường mạo hiểm này là bởi vì nếu chuyển đổi đất ruộng lên đất thổ cư thành công thì họ sẽ kiếm không ít lợi nhuận từ dự án. Bên cạnh đó còn một nguyên nhân về tâm lý đó chính là quan niệm đời người phải có tấc đất cắm dùi, mua vàng thì lỗ, mua thổ thì lời nên họ vẫn mua đất nông nghiệp.